Status Hukum Jual-Beli Tanah Hak Garapan

Saat ini, keberadaan tanah di Indonesia pada umumnya rata-rata sudah ada “hak atas tanah” dari padanya, atau dengan perkataan lain, sudah ada “sertifikat hak” baik berupa hak milik, hak guna usaha, maupun hak lainnya. Namun di wilayah atau daerah-daerah tertentu masih terdapat tanah yang tidak punya sertifikat/kepemilikan yang sah atas tanah tersebut, tapi mereka telah mengusai, menempati, mengelola/memakai tanah dan menikmati tanah tersebut bertahun-tahun, bahkan berpuluh-puluh tahun dari generasi ke generasi.

sumber gambar: https://edgecappartners.com/getting-page-developing-investment-policy-statement/signature-3113182_960_720/

Sering kali kita jumpai di tengah-tengah masyarakat ada pendapat yang mengatakan bahwa jika si penggarap sudah menggarap sebidang tanah selama puluhan tahun, maka ia secara otomatis sebagai pemilik tanah yang sah dan punya bukti pembayaran PBB adalah suatu pandangan atau ungkapan yang keliru dan salah kaprah.

Menurut aturan hukum pertanahan nasional, penguasaan pisik, pengelolaan secara tentram dan damai selama puluhan tahun, tidak secara otomatis menjadi hak atas tanah berpindah kepada penggarap, akan tetapi baru sebatas “alas hak” kepada si penggarap.

“Alas hak” dan hak atas tanah” adalah dua hal yang berbeda. “Alas hak” adalah salah satu syarat bagi warga negara untuk mengajukan permohonan “hak atas tanah”,  seperti jual-beli, hibah, wasiat dan lainnya. “Hak atas tanah” ialah pendaftaran hubungan hukum kepemilikan tanah antara subjek hukum dengan objek hukum, yang dicatat oleh pejabat yang berwenang di buku tanah yang menjadi terbitnya sertifikat hak atas tanah sebagai tanda bukti kepemilikan yang kuat menurut aturan yang berlaku.

Melihat penjelasan di atas, lantas bagaimana kalau terjadi jual-beli tanah garapan ?, karena melihat penomena di masyarakat, hal ini sering dilakukan, terutama oleh masyarakat perdesaan yang minim pengetahuan hukum. Terus bagaimana dengan status hukumnya, apakah sah secara hukum atau tidak, atau ada penjelasan lain mengenai itu?. Lantas bagaimana kalau dikemudian hari terjadi sengketa atas tanah tersebut?.

Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA No. 5 Th. 1960) tidak mengatur tentang hak garap. Meskipun demikian, terkait hak garap, kita dapat melihat definisinya dalam Keputusan Kepala Badan Pertanahan Nasional (BPN) Nomor 2 Tahun 2003 tentang Norma dan Standar Mekanisme Ketatalaksanaan Kewenangan Pemerintah di Bidang Pertanahan yang Dilaksanakan oleh Pemerintah Kabupaten/Kota, yaitu tanah garapan adalah sebidang tanah yang sudah atau belum dilekati dengan sesuatu hak yang dikerjakan dan dimanfaatkan oleh pihak lain baik dengan persetujuan atau tanpa persetujuan yang berhak dengan atau tanpa jangka waktu tertentu.

Pada praktiknya di masyarakat, seringkali tanah garapan diperoleh melalui perjanjian garap/surat perjanjian lahan garapan, baik yang diberikan oleh kepala kampung/desa, tetua adat, pemerintah kecamatan maupun daerah. Kemudian yang perlu diingat bahwa selaku pemberi lahan garapan harus lah punya dasar yang kuat dalam memberikan surat lahan garapan, sebab pemberian atau peralihan hak menggarap tanah berkaitan erat dengan legalitas kepemilikan tanah dan sekaligus legalitas perjanjian.

Mengingat hak menggarap adalah hak yang belum diatur oleh UUPA No. 5 Th. 1960.
Melihat penjelasan di atas dan mengingat bahwa pada praktiknya perolehan tanah garapan diperoleh melalui surat perjanjian lahan garapan, maka dengan demikian tunduk kepada syarat sahnya suatu perjanjian sebagaimana diatur dalam Pasal 1320 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUHPerdata) yaitu:

  1. Para pihak sepakat untuk terikat dalam perjanjian;
  2. Para pihak cakap secara hukum dalam membuat perjanjian;
  3. Merupakan suatu hal tertentu;
  4. Sebab yang halal atau tidak bertentangan dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku.


Mengingat sampai saat ini, perihal penilaian/pandangan hukum yang berkaitan dengan hak menggarap masih menjadi perdebatan berbagai pihak, sehingga secara lokal melahirkan peraturan daerah sebagai landasan hukum sementara, kemudian menjadikan surat keterangan menggarap dan surat pernyataan menggarap sebagai berkaitan dengan subyek hukum.

Lalu bagaimana dengan jual-beli tanah hak garap, apakah sah secara hukum ?

Patut di ingat bahwa, sebab suatu peralihan atas benda bergerak ataupun benda tidak bergerak (objek hukum), selalu membutuhkan kejelasan atas subyek hukum sebagai pendukung hak dan kewajiban.
Lazim terjadi di masyarakat jual-beli tanah garapan dilakukan dengan cara oper garap, yakni berupa akta/perjanjian pengoperan hak atas tanah. Akan tetapi seringkali kuitansi dianggap sebagai bukti jual-beli yang sah. Hal itu sangatlah keliru, sebab kuitansi diberikan bukan karena jual-beli, melainkan karena pembayaran atas pengoperan hak.

Pertanyaan selanjutnya yang muncul adalah, sah kah pengoperan hak atas tanah tersebut, jawabannya adalah sah, sebab dengan adanya akta pengoperan hak, maka peralihan hak penguasaan atas tanah garapan adalah sah menurut hukum.

Patut ditekankan bahwa peralihan hak menggarap atau izin menggarap tidak melaui jual-beli, melainkan dengan memohonkan kembali kepada pihak yang berwenang untuk dialihkan hak menggarap atau izin menggarap tersebut.

 Apabila status obyek yang diperjanjikan (dijualbelikan) tidak sesuai dengan ketentuan yang berlaku, maka perjanjian (jual-beli) tersebut dianggap tidak sah, karena tidak memenuhi syarat sahnya perjanjian sesuai dengan Pasal 1320 KUH Perdata, maka akibat hukum yang timbul dari perjanjian tersebut ialah perjanjian batal demi hukum. Dengan demikian, maka tidak ada dasar untuk saling menuntut di depan hakim dikemudian hari.

Mengingat hak menggarap adalah hak yang belum diatur oleh UUPA No. 5 Th. 1960 dan juga belum secara tegas diatur oleh BPN, sehingga menimbulkan interpretasi yang berbeda-beda, maka hal ini patut menjadi perhatian bersama, terutama bagi pemerintah selaku pengambil kebijakan, sehingga tidak menimbulkan permasalah yang ruwet dikemudian hari.

Sumber referensi dan dasar hukum:

  1. Kitab Undang-Undang Hukum Perdata;
  2. Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria;
  3. Keputusan Kepala Badan Pertanahan Nasional (BPN) Nomor 2 Tahun 2003 tentang Norma dan Standar Mekanisme Ketatalaksanaan Kewenangan Pemerintah di Bidang Pertanahan yang Dilaksanakan oleh Pemerintah Kabupaten/Kota;
  4. https://www.hukum-hukum.com/2016/12/alas-hak-versus-hak-atas-tanah.html (disadur tgl 27/6/2018);
  5. http://www.hukumonline.com/klinik/detail/lt537565202aed6/pencabutan-pemberian-tanah-garapan (disadur tgl 27/6/2018);


Postingan terkait:

Belum ada tanggapan untuk "Status Hukum Jual-Beli Tanah Hak Garapan"

Post a Comment

Please comment wisely and in accordance with the topic of discussion ... thanks.... ^ _ ^